Alerta no Crédito à Habitação: Banco de Portugal Vai Apertar Regras e Baixar Taxa de Esforço

Se comprar casa em Portugal já exigia um planeamento financeiro rigoroso, o processo está prestes a tornar-se ainda mais exigente. O Banco de Portugal (BdP) anunciou formalmente que vai propor ao legislador um “aperto” substancial nas regras de concessão de crédito à habitação, com o objetivo de travar o ritmo de endividamento e garantir a estabilidade financeira do país.

A principal e mais impactante medida é a redução da taxa de esforço máxima permitida de 50% para 45%.

Para além disso, o supervisor bancário pretende que estas regras deixem de ser meras “recomendações” aos bancos e passem a ter carácter vinculativo (obrigatório por lei), seguindo o modelo que já é aplicado na maioria dos países europeus.

Na Prática: O que Muda nas Contas do Comprador?

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado familiar que é utilizada para pagar as prestações dos créditos (habitação + outros empréstimos que possua, como carro ou cartões).

Para entender o impacto real desta descida de 50% para 45%, veja a diferença prática nas simulações:

• Exemplo 1: Casal com rendimento líquido conjunto de 2.000€/mês
  • Com a regra antiga (50%): O banco podia aprovar uma prestação mensal total de até 1.000€.
  • Com a nova regra (45%): O teto máximo da prestação cai para 900€. Uma perda imediata de 100€ de margem mensal para negociar com o banco.
• Exemplo 2: Profissional com rendimento líquido de 1.500€/mês
  • Com a regra antiga (50%): O limite máximo de prestação era de 750€.
  • Com a nova regra (45%): O limite passa a ser de 675€.

Essa redução no teto da prestação significa, na maioria dos casos, que as famílias terão de procurar casas mais baratas ou dar um valor de entrada inicial consideravelmente maior para conseguir a aprovação do financiamento.

Menos Exceções e Mudanças nos Prazos

O pacote de medidas do Banco de Portugal não se esgota na taxa de esforço. O regulador pretende ainda avançar em mais duas frentes:

1. Redução das Exceções: Atualmente, os bancos têm uma pequena margem para aprovar créditos que ultrapassam ligeiramente os limites recomendados em casos muito específicos. Essa margem vai ser encurtada.
2. Alterações na Maturidade Máxima: Estão a ser estudadas novas alterações nos prazos máximos dos empréstimos (atualmente fixados em 40 anos para jovens até aos 30 anos, 35 anos para quem tem entre 30 e 35 anos, e 30 anos para maiores de 35).

Prevenção do Endividamento vs. O Impacto nos Jovens

O Banco de Portugal tem demonstrado forte preocupação com o volume de créditos concedidos nos últimos meses, um fluxo que acelerou após a entrada em vigor da garantia pública para o crédito à habitação jovem. Associações de defesa do consumidor, como a Deco, veem com bons olhos este travão, defendendo que as medidas promovem um crédito mais responsável e evitam situações futuras de incumprimento.

No entanto, o próprio governador do BdP reconheceu que estas barreiras podem afastar muitas famílias da compra de casa. Para mitigar o problema, o regulador afirmou estar disposto a “equacionar eventuais exceções ou alterações” específicas no financiamento destinado aos mais jovens, de forma a não anular os efeitos dos apoios estatais recentemente criados.

Como se Preparar para a Nova Era do Crédito?

Se tem como objetivo comprar casa em Portugal nos próximos meses, a estratégia de abordagem aos bancos tem de mudar:

1.Amortize Créditos Secundários:Limpeza de encargos.

Como a nova taxa de esforço de 45% engloba o conjunto de todos os seus empréstimos, liquide ou amortize o máximo possível de pequenos créditos pendentes (cartões de crédito, eletrodomésticos ou crédito automóvel) antes de bater à porta do banco para a habitação.

2.Reforce o Valor da Entrada:Poder de negociação.

Se o banco vai emprestar menos dinheiro devido ao limite da prestação, a única forma de comprar o imóvel que deseja é cobrindo a diferença com fundos próprios. Foque na poupança ativa para aumentar a sua entrada.

3.Utilize um Intermediário de Crédito:Otimização de propostas.

Neste cenário mais apertado, a negociação com vários bancos é vital. Um intermediário de crédito (serviço gratuito em Portugal) pode ajudar a encontrar a entidade que oferece o melhor spread e as melhores condições de seguros para baixar a prestação mensal.

Qual É o Seu Próximo Passo no Mercado Imobiliário?

Estas novas regras prometem arrefecer o ritmo de vendas e selecionar ainda mais quem consegue aceder ao mercado da casa própria.

• Esta redução na taxa de esforço máxima afeta diretamente a simulação que tinha planeada para a sua compra de casa?
• Acredita que os bancos deveriam ter regras mais flexíveis para quem já paga rendas de casa mais caras do que a própria prestação do crédito?

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> Fonte de apoio: Declarações Oficiais do Banco de Portugal / Agência Lusa