Crédito à Habitação Aperta em Agosto: Taxa de Esforço Desce para 45% e Fim do Financiamento a 100%

O Banco de Portugal decidiu mexer nos dois principais pilares da avaliação bancária: o rácio DSTI (Debt Service-to-Income), que mede o peso das prestações mensais no rendimento do cliente, e as maturidades máximas dos contratos. Se está a planear avançar com a compra de um imóvel e a sua avaliação de solvabilidade for efetuada a partir do dia 1 de agosto, o seu perfil financeiro será analisado à luz destas novas regras.

Fique por dentro das três grandes mudanças no mercado de financiamento:

As Novas Regras de Concessão de Crédito

1. Redução da Taxa de Esforço Máxima (DSTI) para 45%

O teto máximo recomendado para o peso total das prestações de crédito (somando habitação, automóvel, cartões e consumo) face ao rendimento líquido do agregado familiar desce de 50% para 45%.

• ⚖️ Impacto Prático: Uma família com um rendimento líquido mensal de 2.000€, que pelas regras anteriores podia assumir prestações combinadas até 1.000€, passa a ter um limite máximo de 900€ mensais. Na prática, isto reduz o montante total de capital que os bancos estão autorizados a emprestar a essa mesma família.

2. Alargamento de Prazos Alinhado Até aos 35 Anos

Para tentar mitigar o impacto da descida da taxa de esforço e aliviar o valor da prestação mensal para os mais jovens, o BdP flexibilizou as maturidades contratuais por faixas etárias:

• 👶 Até aos 35 anos: O prazo máximo contratual permitido passa a ser de 40 anos. (Anteriormente, apenas quem tinha até 30 anos acedia aos 40 anos de prazo, estando a faixa dos 30 aos 35 anos limitada a um máximo de 37 anos).
• 🧑 Mais de 35 anos: A maturidade máxima permitida para o contrato fixa-se, sem exceções, nos 35 anos.

3. Fim do Financiamento a 100% nos Imóveis de Bancos

Acabou um dos regimes especiais mais procurados no mercado imobiliário nacional. Foi totalmente eliminada a possibilidade de financiamento a 100% para imóveis retomas de banco (detidos pelas próprias instituições financeiras). A partir de agosto, aplica-se a regra geral e universal: o teto máximo de financiamento (Loan-to-Value) fixa-se estritamente nos 90% para habitação própria permanente, obrigando o comprador a dispor sempre de, pelo menos, 10% de capitais próprios para a entrada.

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│              SÍNTESE EXECUTIVA DAS REGRAS BANCO DE PORTUGAL             │
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│  • TAXA DE ESFORÇO (DSTI): 📉 Novo limite fixado nos 45% líquidos.      
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│  • MATURIDADE ATÉ 35 ANOS: 🕒 Prazo estendido até aos 40 anos de contrato.
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│  • ENTRADA OBRIGATÓRIA: 🧱 Mínimo de 10% de capitais próprios (LTV 90%).
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│  • MARGEM DE EXCEÇÃO: 📉 Bancos só podem furar as regras em 10% do volume.
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O Impacto na Margem Discricionária dos Bancos

A flexibilidade comercial dos bancos também vai ficar mais condicionada. A margem discricionária — ou seja, a quota de exceção que as instituições financeiras geriam para aprovar créditos a clientes que ultrapassavam ligeiramente os limites recomendados de taxa de esforço — sofre um corte, descendo de 15% para 10% do volume total de crédito concedido por semestre. Isto significa que os bancos estarão muito menos propensos a abrir exceções para perfis financeiros que fiquem no limiar da aprovação.

🧠 Análise Macroprudencial de Risco: A intervenção do Banco de Portugal reflete uma preocupação com a persistência de taxas de juro elevadas e a inflação no mercado imobiliário. Ao apertar a taxa de esforço para 45%, o regulador força as famílias a reterem uma almofada financeira de 55% do seu rendimento líquido para fazer face a despesas essenciais do quotidiano (alimentação, energia, impostos). Embora a extensão do prazo de 40 anos até aos 35 anos dê algum oxigénio na prestação mensal aos jovens casais, o fim do financiamento a 100% nos imóveis da banca remove a última via de acesso ao crédito para quem tem capacidade financeira mensal, mas não possui poupanças prévias para a entrada do imóvel.

💬 Comunidade: As Novas Regras Vão Afetar a Sua Compra de Casa?

A entrada em vigor destas diretrizes a 1 de agosto obriga a uma revisão imediata de todas as simulações bancárias que estejam atualmente em curso.

• Você está no meio de um processo de escolha de casa e pedido de crédito habitação? Esta descida da taxa de esforço para 45% ou o fim do financiamento a 100% da banca vai obrigá-lo a redefinir o valor do imóvel que procurava ou a sua idade permite-lhe beneficiar do alargamento do prazo para 40 anos?

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