Reforma do Arrendamento: Despejos Avançam aos 2 Meses de Atraso e Acaba Limite às Cauções

A linha política traçada pelo Governo é clara: reativar a confiança dos investidores e dos proprietários para colocar mais casas no mercado de habitação a médio e longo prazo, punindo de forma célere o incumprimento financeiro. “A malha passa a ser mais apertada. O Governo acredita que a responsabilidade social no arrendamento não deve ser exercida pelos senhorios, mas sim pelo Estado”, sustentou Miguel Pinto Luz.

Fique por dentro das quatro grandes alterações que passam a ditar as regras do mercado imobiliário:

As Novas Diretrizes do Mercado de Arrendamento

1. Despejos Mais Rápidos (Prazo Reduzido para 2 Meses)

O prazo legal para acionar um processo de despejo por falta de pagamento encurta drasticamente:

• 📉 Redução do Incumprimento: O senhorio pode iniciar o despejo após 2 meses de rendas em atraso, em vez dos atuais 3 meses.
• ⚡ Trava aos Atrasos Recorrentes (8 Dias): Em caso de incumprimento reiterado, o processo pode avançar se o inquilino atrasar o pagamento por 8 ou mais dias por mais de 3 vezes (seguidas ou interpoladas) num período de 12 meses, ou mais de 4 vezes num espaço de 18 meses. O objetivo é eliminar “expedientes dilatórios” na cobrança.

2. Liberalização de Cauções e Rendas Antecipadas

As barreiras financeiras no momento da assinatura do contrato sofrem uma forte desregulamentação:

• Passa a ser legalmente permitido exigir até 3 meses de rendas antecipadas.
• Fim do Teto das Cauções: É totalmente eliminado o limite legal para o valor da caução, passando o montante de garantia a ser livremente negociado e definido entre as partes. Em paralelo, o Governo antecipa em três anos o fim do controlo de rendas nos novos contratos.

3. A Face Social: Fundo de Emergência Habitacional (FEH)

Como contrapartida e mecanismo de proteção, nasce o Fundo de Emergência Habitacional, sob a gestão direta do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU):

• 🎯 Alvo de Apoio: Famílias em situação de vulnerabilidade extrema ou perda iminente de habitação (incluindo cidadãos despejados ou incapazes de suportar aumentos de renda).
• 💵 Teto do Subsídio: O fundo garante uma ajuda estatal direta com um teto máximo de 2.300 euros, acumulável com outros apoios sociais em vigor. O FEH será criado por via de decreto-lei, seguindo diretamente para a promulgação do Presidente da República.

4. O Estatuto das Rendas Antigas (Anteriores a 1990)

O regime de transição para os contratos de arrendamento históricos ganha novos prazos e tetos de rendimento:

• Inquilinos com menos de 65 anos e rendimentos inferiores a 64.400€ anuais: A renda atual é blindada por mais cinco anos. Caso o rendimento ultrapasse este valor, a renda pode ser atualizada para o valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
• Inquilinos com mais de 65 anos: Mantêm-se protegidos, não transitando para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), embora a renda possa sofrer atualizações ponderadas caso o agregado familiar declare rendimentos acima do teto de 64.400€ anuais.

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│               SÍNTESE DA REFORMA DO ARRENDAMENTO (2026)                 │
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│ • CELERIDADE: Acionamento de despejo encurtado para 60 dias de atraso.  │
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│ • FLEXIBILIDADE: Maior liberdade contratual e fim do limite de caução.  │
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│ • COMPENSAÇÃO: Criação do FEH (IHRU) com apoio até 2.300€ para famílias.│
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│ • TRAMITAÇÃO: Mudanças contratuais dependem de votação no Parlamento.   │
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Análise Económica do Impacto no Mercado: O grande desafio desta reforma reside na gestão do curto prazo. Embora o Governo anteveja que a aceleração dos despejos e o fim dos tetos das cauções deem segurança jurídica aos proprietários para colocar milhares de imóveis devolutos no mercado — aumentando a oferta e promovendo a médio prazo uma descida dos preços —, o impacto imediato pode traduzir-se numa barreira de entrada intransponível para os jovens e famílias de classe média. A eliminação do limite legal da caução, num mercado já inflacionado, pode fazer disparar os valores exigidos à cabeça para assinar um contrato, tornando o Fundo de Emergência Habitacional do IHRU uma ferramenta sob forte pressão logo no dia do seu arranque.

Comunidade: O Que Pensa Desta Nova Lei do Arrendamento?

As novas regras prometem polarizar as posições de proprietários e associações de inquilinos em todo o país.

• Considera que reduzir o prazo de despejo para 2 meses e libertar o valor das cauções vai dar confiança aos senhorios para colocarem mais casas a arrendar, ou teme que estas medidas aumentem a precariedade habitacional e a exclusão social das famílias mais vulneráveis?
• O apoio de 2.300€ do novo Fundo de Emergência do IHRU parece-lhe suficiente para mitigar os riscos de despejo?

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